새 정부가 잇달아 내놓은 부동산 규제로 새해 부동산 투자환경은 불확실성이 커진 상황이다. 대출이 묶이고 실거주 외 거래가 막히면서 수도권 아파트 매수 문턱은 매우 높아졌다.
다만 가격 양극화는 심화되고 있어 '똘똘한 한 채' 잡기는 여전히 핵심 화두다.
올해 주요 투자처로는 경매와 빌라 매입·분양가상한제 및 2·3기 신도시 청약 등이 꼽혔다. 거래 시기는 상반기를 주목해야 한다.



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백경릴게임 ■규제 여파…1주택 '상급지 갈아타기'
1일 부동산 시장 전문가들은 올해 부동산 투자가 '상급지 갈아타기' 중심으로 이뤄질 것으로 예상했다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되면서 알짜 중심의 선별투자 중요성이 더욱 높아졌다는 것이다. 고준석 연세대 상남경영원 바다이야기오락실 교수는 "실거주 의무가 생겼기 때문에 여러 채를 사려는 분산투자는 좋지 않다"며 "특히 서울 내에서는 1주택 중심으로 매매가 이뤄져 상급지로 갈아타는 방식이 주를 이룰 것"이라고 말했다.
서울 강남권 등 핵심 지역의 집값은 탄탄한 흐름을 보일 것으로 예측됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권과 한강변 일대의 강세는 지난해만큼 바다이야기슬롯 변동률이 크지는 않을 수 있지만 계속될 것"이라며 "똘똘한 한 채 열풍이 쉽게 꺾이지 않을 것"이라고 내다봤다. 대출규제가 강화돼도 현금, 즉 자비로 들어오는 것을 완전히 막을 수 없어 △지역의 선호 △공급의 희소성 △자산 가치로서의 기대감 등을 고려해 오름세가 지속된다는 것이다.
전문가들은 투자 방향을 주택 보유 여부에 따라 다르게 야마토게임하기 설정해야 한다고 입을 모았다. 무주택자들은 규제 여파로 가격 상승세가 주춤할 경우 '내 집 마련'에 집중하기를 추천했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "무주택자라면 틈새상품을 찾는 것은 무리가 있다"며 "보통의 길에서 너무 벗어나지 않게 매매 시장에서 적합한 매물을 찾아야 한다"고 전했다. 유주택자들은 토지거래허가를 받아야 하기에 기존 집 처분계획을 릴게임다운로드 함께 세우는 것이 핵심이다.
■임대수익 확보…규제 덜한 경매
주택이 있으면서 여유자금으로 투자를 한다면 임대수익 확보에 초점을 맞추라는 조언이다. 윤 랩장은 "임대수익을 얻기 위해서는 역세권 등 교통과 입지가 좋은 빌라를 알아보면 좋다"며 "재개발 이슈가 있는 빌라라면 임대수익에 개발수익까지 확보할 수 있다"고 했다. 역세권 오피스텔의 경우 공실이 적어 노려볼 만하지만, 몸값이 뛰는 것을 노린다면 오피스텔보다 빌라가 더 좋은 선택일 수 있다는 의견이다. 다만 다주택자가 되니 취득세 중과 등 과세를 면밀히 고려해야 한다.
상대적으로 규제가 적은 아파트 경매 투자 전략은 무주택자·유주택자 모두에게 유효하다. 경매로 아파트를 낙찰받으면 토허제가 적용되지 않아 대출을 받지 않으면 실거주 의무가 부여되지 않는다. 최근에는 매매시장에서의 신고가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례도 나왔다. 매물은 줄어드나 향후 가격 상승 기대감에 매수심리가 작용한 것이다.
이주현 지지옥션 전문위원은 "서울 주요 지역은 현금부자들의 투자 수요가 진입하며 낙찰가가 올라갈 가능성이 크다"며 "자금여력이 된다면 주요 지역과 인접한 지역을 매수하는 것이 가장 유리한 투자 방법"이라고 했다. 이어 "서울 외곽 지역은 규제에도 타격을 많이 받지 않아 현재 가격이 많이 오른 상태가 아니기에 향후 토허제 해제 등 시장이 더 좋아진다면 갈아타기 목적으로 매입을 해도 괜찮을 것"이라고 덧붙였다.
■토허제 유지? 해제? 투자 적기는
거래 적기로는 상반기가 거론된다. 오는 5월 9일 이후 다주택자의 '양도소득세 중과 유예'가 종료될 경우 매각 시 중과세율이 적용돼 세 부담이 대폭 확대되기 때문이다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "5월 9일 잔금 지급 전 조건으로 매물이 나올 수 있다"며 "토지거래허가제 이슈가 있지만 그런 조건에도 불구하고 세 부담을 낮추기 위한 시도가 일어날 것"이라고 분석했다.
12월 31일까지로 지정된 토허제는 정책의 일관성상 당분간 쉽게 풀리지는 않을 전망이다. 함 랩장은 "작년 초에 토허제가 풀린 뒤 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)이 난리 난 것처럼, 현재 시장에 유동자금이 많고 서울 유입 수요가 없는 것이 아니기에 규제완화 후 상황을 감당할 수 있을지 의문"이라고 했다.
다만 가격 상승 억제 효과에 대한 의문과 재산권 침해 지적 등으로 외곽 지역의 규제완화 가능성은 열려 있다는 관측이다. 고 교수는 "서울 북부나 남부, 외곽은 규제가 풀릴 수 있다"며 "그렇다면 수요가 외곽에 집중될 것"이라고 말했다. 특히 시도지사 권한인 토허구역 지정 권한을 국토부 장관에게도 부여하는 법안이 개정되면 '핀셋 해제' 시나리오가 유력하다. 우 전문위원은 "후속 입법이 실현되면 구 단위, 동 단위로 규제가 해제될 수 있다"고 내다봤다.
■입주물량 감소…'투트랙' 청약
올해 수도권 입주 물량은 더욱 줄어들 전망이다. 직방 조사에 따르면 2026년 수도권 입주 예정 물량은 8만7000가구 수준으로 2025년 11만여가구 대비 약 20% 감소할 것으로 예상된다. 다만 후분양 단지나 공정 지연 등으로 아직 입주 시점이 확정되지 않은 물량이 있어 실제 입주 규모는 이보다 늘어날 수 있다.
서울에서는 강남3구와 한강벨트의 분양가상한제 적용 단지에 투자 수요가 몰릴 것으로 보인다. 상급지 갈아타기와 똘똘한 한 채 수요가 지속되며 서울 주요 지역의 강세가 계속될 것이라는 예측에 더해 분상제로 시세차익을 노릴 수 있기 때문이다.
가장 주목받는 청약 대어는 총 5007가구 규모의 서초구 반포동 '디에이치 클래스트'다. 이와 함께 잠원동 '오티에르 반포(251가구)', 방배동 '방배 포레스트 자이(2217가구)' 등도 분양이 예정돼 있다. 동작구의 핵심 재개발 사업인 흑석뉴타운에서는 '디에이치 켄트로나인(1536가구)', 노량진뉴타운에서는 '노량진 아크로리버스카이(987가구)' 등도 분양이 예상된다.
자금이 비교적 적은 청년층·무주택자는 2·3기 신도시 공공분양 물량을 노려볼 만하다. 정부 발표에 따르면 올 한 해 동안 분양될 공공분양주택은 총 2만9000여가구 규모다. 서울에서는 고덕강일지구, 경기에서는 고양창릉신도시, 남양주왕숙2지구, 성남낙생, 성남복정2지구 등이 관심지로 꼽힌다.
함 랩장은 "2·3기 신도시는 광역 교통망도 개선되고 단지 공급 규모도 상당하기에 신혼부부나 신생아 가구, 생애 최초 등의 특별공급을 누릴 예정이라면 합리적 분양가에 분양을 받을 수 있는 선택적 대안이 될 것"이라고 설명했다. 지방은 전세 시장의 움직임이 중요하다는 관측이다. 함 랩장은 "입주 물량이 부족하고, 전세 가격이 오르는 지역이 세종·울산·부산"이라며 "특히 세종은 올해 입주 물량이 '제로'여서 기관 이전과 교통망 확충에 대한 기대감도 있을 수 있다"고 했다.
act@fnnews.com 최아영 전민경 기자